Malgr\u00e9 l\u2019instauration du Pacs, la vie en concubinage n\u2019est pas toujours simple sur le plan l\u00e9gal, surtout quand il s\u2019agit d\u2019investir. Plusieurs solutions s\u2019offrent aux couples de concubins voulant acheter ensemble le logement familial : l\u2019indivision, la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re, la tontine et le pacte civile de solidarit\u00e9.<\/p>\n
C\u2019est la solution la plus courante. En achetant tous les deux le bien immobilier, les concubins deviennent propri\u00e9taires indivis du logement familial. Ce qui ne signifie pas qu\u2019ils en d\u00e9tiennent une part \u00e9gale. L\u2019acte d\u2019achat pr\u00e9cise, en effet, dans quelle proportion chacun est propri\u00e9taire du bien, quelles que soient les modalit\u00e9s d\u2019acquisition, notamment en mati\u00e8re d\u2019emprunt.<\/p>\n
Dans la mesure du possible, il vaut tout de m\u00eame mieux que cette r\u00e9partition l\u00e9gale de la propri\u00e9t\u00e9 du bien corresponde le plus possible \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 de l\u2019apport de chacun et ce, pour deux raisons :<\/p>\n
Si les concubins ont sign\u00e9 un pacte civil de solidarit\u00e9 avant d\u2019acheter le logement, ils sont propri\u00e9taires indivis par moiti\u00e9 du logement, sauf mention contraire ins\u00e9r\u00e9e dans l\u2019acte d\u2019achat. Et cela m\u00eame si l\u2019un des deux prouve qu\u2019il a contribu\u00e9 davantage \u00e0 l\u2019acquisition.<\/p>\n
Si les concubins veulent \u00e9viter ces inconv\u00e9nients, mieux vaut donc faire \u00e9tablir un contrat de pr\u00eat au moment de la signature de l\u2019acte. Rien n\u2019emp\u00eache non plus par la suite le concubin concern\u00e9 de signer une reconnaissance de dette, voire de reconna\u00eetre la dette dans une clause de son testament.<\/p>\n
L\u2019indivision pr\u00e9sente un inconv\u00e9nient majeur : chaque propri\u00e9taire peut demander \u00e0 vendre sa part \u00e0 tout moment puisque d\u2019apr\u00e8s le Code Civil, \u00ab\u00a0nul n\u2019est tenu de rester dans l\u2019indivision\u00a0\u00bb (article 815).<\/p>\n
Contrairement au mariage, o\u00f9 il faut au moins le divorce pour entra\u00eener la vente du logement familial en cas de d\u00e9saccord, l\u2019union libre est plus fragile : au moindre litige, le concubin en indivision peut provoquer la vente forc\u00e9e du bien en s\u2019adressant au tribunal. Il en est de m\u00eame en cas de d\u00e9c\u00e8s d\u2019un des deux concubins : ses h\u00e9ritiers (enfants ou \u00e0 d\u00e9faut ascendants ou fr\u00e8res et s\u0153urs) se retrouvent en indivision avec le survivant et peuvent donc, eux aussi, provoquer la vente du logement.<\/p>\n
Plusieurs solutions sont possibles pour limiter ce risque :<\/p>\n
Autre inconv\u00e9nient de l\u2019union libre par rapport au mariage, la cession de parts entre propri\u00e9taires indivis est soumise aux droits d\u2019enregistrement au taux normal (5,09 %).<\/p>\n
Une autre solution consiste \u00e0 cr\u00e9er, avant d\u2019acheter, une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re, en apportant un capital \u00e9gal au montant de la transaction. C\u2019est cette SCI qui sera propri\u00e9taire du bien, les concubins ne d\u00e9tenant que des parts de cette soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
Cette solution pr\u00e9sente plusieurs avantages :<\/p>\n
Mais la situation peut se r\u00e9v\u00e9ler inconfortable \u00e0 terme. Et, sur le plan fiscal, les concubins restent d\u00e9favoris\u00e9s : qu\u2019il s\u2019agisse de parts de SCI ou d\u2019un logement, la transmission par donation ou succession demeure tr\u00e8s co\u00fbteuse.<\/p>\n
Deux solutions peuvent \u00eatre utilis\u00e9es pour limiter ces inconv\u00e9nients :<\/p>\n
Ce montage juridique astucieux peut s\u2019expliquer par un exemple.<\/p>\n
Au d\u00e9c\u00e8s de l\u2019un des concubins, ses h\u00e9ritiers ou l\u00e9gataires devront obtenir l\u2019accord de l\u2019associ\u00e9 survivant pour devenir associ\u00e9s de la SCI, mais si ce dernier refuse, il devra naturellement racheter les parts en question.<\/p>\n
Les solutions offertes par une SCI sont donc int\u00e9ressantes, mais les inconv\u00e9nients ne sont pas n\u00e9gligeables : le fonctionnement de la SCI est relativement lourd et entra\u00eene des frais administratifs et comptables.<\/p>\n
La \u00ab\u00a0tontine\u00a0\u00bb ou \u00ab\u00a0clause d\u2019accroissement\u00a0\u00bb, intervient quand deux ou plusieurs personnes ach\u00e8tent un m\u00eame bien, meuble ou immeuble, en commun. Ins\u00e9r\u00e9e dans le contrat, elle pr\u00e9voit que ce bien reviendra en pleine propri\u00e9t\u00e9 au dernier des survivants, apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s de tous les autres co-acqu\u00e9reurs. Le survivant est suppos\u00e9 avoir \u00e9t\u00e9 seul propri\u00e9taire du bien depuis le jour de l\u2019acquisition et ses co-acqu\u00e9reurs, d\u00e9c\u00e9d\u00e9s avant lui, sont suppos\u00e9s n\u2019avoir jamais poss\u00e9d\u00e9 r\u00e9ellement ce bien.<\/p>\n
Cet \u00ab\u00a0artifice\u00a0\u00bb juridique a une cons\u00e9quence importante : le bien est cens\u00e9 n\u2019avoir jamais fait partie du patrimoine du d\u00e9funt. Il n\u2019y a pas \u00ab\u00a0transmission\u00a0\u00bb entre le d\u00e9funt et le survivant. Ne faisant pas partie de sa succession, le bien \u00e9chappe ainsi aux r\u00e8gles de la r\u00e9serve h\u00e9r\u00e9ditaire et des lib\u00e9ralit\u00e9s.
\nLa tontine est donc un moyen efficace d\u2019assurer l\u2019avenir du concubin survivant.<\/p>\n
En outre, quand le bien constitue la r\u00e9sidence principale des personnes concern\u00e9es au moment du d\u00e9c\u00e8s, le survivant ne paie que les droits de mutation \u00e0 titre on\u00e9reux (beaucoup moins \u00e9lev\u00e9s que les droits de succession). Condition exig\u00e9e : la valeur du bien ne doit pas d\u00e9passer 76 000 \u20ac.<\/p>\n
L\u2019int\u00e9r\u00eat de cette formule, s\u00e9duisante dans son principe, reste limit\u00e9 en raison du faible du plafond d\u2019exon\u00e9ration. Mais surtout, la tontine est beaucoup plus rigide que l\u2019indivision ou la SCI. Il faut l\u2019accord des deux parties pour vendre ou attendre le d\u00e9c\u00e8s de l\u2019une d\u2019elles \u2026<\/p>\n
La signature d\u2019un Pacs entre deux concubins ne change pas grand-chose en mati\u00e8re d\u2019achat immobilier : il s\u2019agit purement et simplement d\u2019un achat en indivision, suppos\u00e9 financ\u00e9 \u00e0 parts \u00e9gales sauf mention contraire dans l\u2019acte.
\nPar contre, il n\u2019y a pas de droits de succession entre pacs\u00e9s.
\nEn outre, le concubin survivant signataire d\u2019un Pacs peut demander au juge l\u2019attribution pr\u00e9f\u00e9rentielle du logement (cf. plus haut).<\/p>\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Malgr\u00e9 l\u2019instauration du Pacs, la vie en concubinage n\u2019est pas toujours simple sur le plan l\u00e9gal, surtout quand il s\u2019agit d\u2019investir. Plusieurs solutions s\u2019offrent aux couples de concubins voulant acheter ensemble le logement familial : l\u2019indivision, la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re, la tontine et le pacte civile de solidarit\u00e9. L\u2019indivision C\u2019est la solution la plus courante….<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_glsr_average":0,"_glsr_ranking":0,"_glsr_reviews":0},"categories":[25],"tags":[303],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/banque-info.com\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/237"}],"collection":[{"href":"https:\/\/banque-info.com\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/banque-info.com\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/banque-info.com\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/banque-info.com\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=237"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/banque-info.com\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/237\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/banque-info.com\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=237"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/banque-info.com\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=237"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/banque-info.com\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=237"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}