\n<\/p>
Les pr\u00eats immobiliers peuvent \u00eatre consentis aussi bien pour financer l\u2019acquisition d\u2019une r\u00e9sidence principale<\/strong> que celle d\u2019une r\u00e9sidence secondaire<\/strong> ou locative<\/strong> ou encore pour des travaux<\/strong> importants dans l\u2019une ou l\u2019autre.<\/p>\n Les cr\u00e9dits immobiliers aux particuliers doivent respecter les modalit\u00e9s pr\u00e9vues par la loi N\u00b0 79.596 du 13 juillet 1979, dite Loi<\/strong> Scrivener<\/strong> et la loi n\u00b0 89-1010 du 31 d\u00e9cembre 1989, dite Loi Neiertz<\/strong> ; ces textes sont repris par les articles L312-1 \u00e0 L312-23 et R312-1 \u00e0 R312-3 du Code de la consommation.<\/p>\n Les cr\u00e9dits pour des travaux immobiliers d\u2019un montant inf\u00e9rieur \u00e0 75 000 \u20ac sont consid\u00e9r\u00e9s comme des cr\u00e9dits \u00e0 la consommation et sont r\u00e9gis par la Loi Lagarde du 1er juillet 2010 dont les textes sont repris par les articles L311-1 \u00e0 L311-37 et R311-6 \u00e0 R311-12 du Code de la consommation.<\/p>\n Il existe plusieurs types de cr\u00e9dits immobiliers :<\/p>\n Nous pr\u00e9senterons ci-dessous seulement les caract\u00e9ristiques des pr\u00eats classiques.<\/p>\n Les pr\u00eats immobiliers peuvent \u00eatre accord\u00e9s pour toute op\u00e9ration immobili\u00e8re<\/strong> : acquisition ou travaux, r\u00e9sidence principale ou secondaire, r\u00e9sidence de l\u2019emprunteur ou investissement locatif.<\/p>\n Le montant accord\u00e9 peut parfois correspondre \u00e0 la totalit\u00e9 de l\u2019op\u00e9ration, mais les banques exigent la plupart du temps la production d\u2019un apport personnel<\/strong>. Cet apport a aux yeux du banquier deux avantages : il permet de s\u2019assurer de la capacit\u00e9 d\u2019\u00e9pargne de l\u2019emprunteur (s\u2019il ne s\u2019agit pas d\u2019un don familial ou d\u2019un autre emprunt) et surtout il diminue son risque, car, en cas de garantie r\u00e9elle prise sur le bien financ\u00e9 (hypoth\u00e8que ou privil\u00e8ge du pr\u00eateur de deniers) la banque aura pour garantie un bien dont la valeur v\u00e9nale sera normalement sup\u00e9rieure au montant du cr\u00e9dit consenti.<\/p>\n Le cr\u00e9dit peut \u00eatre accord\u00e9 \u00e0 taux fixe<\/strong> ou \u00e0 taux r\u00e9visable<\/strong>. Les cr\u00e9dits \u00e0 taux fixe ont l\u2019avantage d\u2019assurer \u00e0 l\u2019emprunteur des conditions d\u00e9finitives ; les cr\u00e9dits \u00e0 taux r\u00e9visables ont l\u2019avantage de permettre \u00e0 l\u2019emprunteur de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une \u00e9ventuelle baisse des taux, mais pr\u00e9sentent aussi le risque de lui faire supporter un co\u00fbt plus \u00e9lev\u00e9 (avec uagmentation des mensaulait\u00e9s et\/ou de la dur\u00e9e du pr\u00eat) en cas de hausse des taux. La plupart des \u00e9tablissements proposant des cr\u00e9dits \u00e0 taux r\u00e9visables pr\u00e9voient des taux plafonds<\/strong> (taux cap\u00e9s) et des taux planchers<\/strong> (taux minimum) qui ne pourront \u00eatre franchis. En cas de hausse des taux, la plupart du temps, les mensualit\u00e9s ne changent pas, mais la dur\u00e9e du pr\u00eat est rallong\u00e9e. Il faut donc bien r\u00e9fl\u00e9chir avant d\u2019accepter un taux r\u00e9visable d\u2019autant plus que les \u00e9tablissements de cr\u00e9dit proposent souvent pour ce type de pr\u00eats des taux qui paraissent plus attractifs que pour les pr\u00eats \u00e0 taux fixe. Pour s\u00e9curiser l\u2019op\u00e9ration, la banque exige une garantie<\/strong> qui peut \u00eatre un cautionnement mutuel<\/strong>, un privil\u00e8ge de pr\u00eateur de<\/strong> deniers<\/strong>, une hypoth\u00e8que<\/strong> (voir plus loin : les garanties). La banque peut demander en plus le cautionnement<\/strong> d\u2019une autre personne. Pour \u00e9tudier votre demande de cr\u00e9dit, une banque va tenir compte des \u00e9l\u00e9ments suivants :<\/p>\n Votre endettement<\/strong> ne doit pas d\u00e9passer 1\/3 de vos revenus et il doit vous rester un minimum d\u2019argent pour faire face aux autres d\u00e9penses ; ce mimimum, appel\u00e9 le reste \u00e0 vivre<\/strong>, ne peut \u00eatre inf\u00e9rieure au RMI (major\u00e9 de 50 % si vous avez une ou plusieurs personnes \u00e0 charge), mais les banques exigent g\u00e9n\u00e9ralement les montants suivants : personne seule : 800 \u20ac par mois, couple : 1 200 \u20ac par mois plus par enfant \u00e0 charge : 300 \u20ac par mois (pour un couple avec deux enfants, le reste \u00e0 vivre devrait donc \u00eatre de 1 800 \u20ac).<\/p>\n La banque doit faire une offre pr\u00e9alable et \u00e9crite de cr\u00e9dit<\/strong> avec mentions obligatoires (identit\u00e9 de l\u2019emprunteur, nature, objet, modalit\u00e9s et co\u00fbt du pr\u00eat, tableau d\u2019amortissement, co\u00fbt des frais accessoires, modalit\u00e9s de sortie).<\/p>\n L\u2019offre doit \u00eatre valable 30 jours minimum<\/strong> ; elle doit \u00eatre adress\u00e9e par la Poste<\/strong> et le b\u00e9n\u00e9ficiaire de l\u2019offre ne peut pas l\u2019accepter avant le 11\u00e8me jour<\/strong> suivant sa r\u00e9ception (aucun frais ne peut \u00eatre r\u00e9clam\u00e9 avant l\u2019acceptation de l\u2019offre).<\/p>\n Une fois accept\u00e9e, l\u2019offre de cr\u00e9dit est valable au minimum 4 mois<\/strong>. Si vous n\u2019avez pas de frais de dossier, vous pouvez accepter l\u2019offre avant la fin des 30 jours, elle deviendra automatiquement valable 4 mois : vous aurez donc 4 mois de plus pour mettre en concurrence la banque, car vous n\u2019\u00eates pas engag\u00e9 avant la signature chez le notaire.<\/p>\n Il y a interd\u00e9pendance<\/strong> des contrats de pr\u00eat et de vente immobili\u00e8re : si le pr\u00eat n\u2019est pas obtenu, la vente est annul\u00e9e ou si la vente n\u2019a pas lieu r\u00e9guli\u00e8rement, le contrat de pr\u00eat est sans effe).<\/p>\n La loi limite les clauses p\u00e9nales<\/strong> en cas de remboursement anticip\u00e9 ou de d\u00e9faillance de l\u2019emprunteur.<\/p>\n En cas de retard dans le paiement des \u00e9ch\u00e9ances, la banque peut percevoir des p\u00e9nalit\u00e9s<\/strong> :<\/p>\n Si la banque n\u2019exige pas le remboursement imm\u00e9diat du capital restant d\u00fb, le taux du pr\u00eat pourra \u00eatre sera de major\u00e9 de 3 %<\/strong>, \u00e0 compter du d\u00e9but du retard et jusqu\u2019\u00e0 la reprise du cours normal des \u00e9ch\u00e9ances contractuelles.<\/p>\n Dans le cas o\u00f9 la d\u00e9ch\u00e9ance du terme est prononc\u00e9e, la banque pourra exiger, outre le remboursement imm\u00e9diat du capital restant d\u00fb et le paiement des int\u00e9r\u00eats \u00e9chus, un int\u00e9r\u00eat de retard au taux du pr\u00eat, per\u00e7u sur les sommes restant dues et jusqu\u2019\u00e0 la date de leur r\u00e8glement effectif. De plus, elle pourra exiger de l\u2019emprunteur le paiement d\u2019une indemnit\u00e9 \u00e9gale \u00e0 7 %<\/strong> des sommes exigibles ainsi que le remboursement des frais taxables justifi\u00e9s, occasionn\u00e9s par cette d\u00e9faillance.<\/p>\n L\u2019emprunteur en retard de deux \u00e9ch\u00e9ances mensuelles non r\u00e9gularis\u00e9es dans le d\u00e9lai d\u2019un mois apr\u00e8s mise en demeure est avis\u00e9 qu\u2019il fera l\u2019objet d\u2019une inscription au Fichier des Incidents de Cr\u00e9dit aux Particuliers<\/strong> (FICP), tenu par la Banque de France et consultable par tous les \u00e9tablissements de cr\u00e9dit (inscription maintenue pendant toute la dur\u00e9e des impay\u00e9s avec un maximum de 5 ans).<\/p>\n Il est possible de rembourser un cr\u00e9dit immobilier par anticipation.<\/p>\n L\u2019emprunteur doit pr\u00e9venir le pr\u00eateur au moins un mois \u00e0 l\u2019avance.<\/p>\n En cas de remboursement partiel, le pr\u00eateur peut refuser un remboursement dont le montant est inf\u00e9rieur \u00e0 10 %<\/strong> du capital emprunt\u00e9 \u00e0 l\u2019origine.<\/p>\n Dans les cas o\u00f9 une indemnit\u00e9 de remboursement anticip\u00e9 pourra \u00eatre exig\u00e9e, cette derni\u00e8re ne peut d\u00e9passer les deux limites suivantes :<\/p>\n Mod\u00e8le de lettre pour faire une demande de remboursement anticip\u00e9 : cliquez ici.<\/strong><\/a><\/p>\n Sauf exceptions, la banque prend des garanties : cautionnement mutuel, hypoth\u00e8que, privil\u00e8ge, voire en plus cautionnement d\u2019une personne physique.<\/p>\n L\u2019intervention d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 de cautionnement mutuel dispense l\u2019emprunteur de fournir une garantie r\u00e9elle (hypoth\u00e8que ou privil\u00e8ge du pr\u00eateur de deniers) sur le bien financ\u00e9.L\u2019intervention de la soci\u00e9t\u00e9 de cautionnement mutuel donne g\u00e9n\u00e9ralement lieu \u00e0 versement :<\/p>\n L\u2019hypoth\u00e8que accorde au cr\u00e9ancier un droit sur l\u2019immeuble appartenant au d\u00e9biteur. En cas d\u2019impay\u00e9s, le pr\u00eateur peut faire vendre l\u2019immeuble en justice et \u00eatre pay\u00e9 sur le produit de la vente.<\/p>\n Cette garantie peut \u00eatre prise en cas de d\u00e9blocage de fonds par la banque lors de la signature de l\u2019acte de vente chez le notaire (acquisition d\u2019un terrain, d\u2019un bien existant ou financement d\u2019une partie d\u2019un bien acquis en VEFA) ; cette garantie est moins co\u00fbteuse que l\u2019hypoth\u00e8que, mais les cons\u00e9quences, en cas d\u2019impay\u00e9s, sont les m\u00eames que l\u2019hypoth\u00e8que.<\/p>\n La garantie la moins on\u00e9reuse est le cautionnement mutuel et la plus co\u00fbteuse l\u2019hypoth\u00e8que. Sauf exceptions, la banque exigera que l\u2019emprunteur soit assur\u00e9 en cas de d\u00e9c\u00e8s, invalidit\u00e9 permanente et incapacit\u00e9 de travail, voire en cas de perte d\u2019emploi. Toutefois, depuis le 1er septembre 2010, lors de l\u2019octroi d\u2019un cr\u00e9dit immobilier, une banque ne peut plus imposer \u00e0 l\u2019emprunteur de souscrire \u00e0 l\u2019assurance groupe de la banque.<\/p>\n Pour en savoir plus sur l\u2019assurance, vois la fiche pratique Banque-info sur les assurances des cr\u00e9dits<\/strong><\/a>.<\/p>\n Si votre cr\u00e9dit a \u00e9t\u00e9 accord\u00e9 \u00e0 un taux que vous estimez \u00e9lev\u00e9 par rapport aux taux actuellement pratiqu\u00e9s, vous pouvez tenter de ren\u00e9gocier le taux de votre cr\u00e9dit. Cette demande aura toutefois peu de chance d\u2019aboutir, sauf si vous \u00eates un client consid\u00e9r\u00e9 comme tr\u00e8s int\u00e9ressant pour votre banque (capitaux confi\u00e9s importants, utilisation de services haut de gamme, etc.) et que vous proposez des contreparties (apport du compte de votre entreprise, nouveaux capitaux confi\u00e9s, etc.).<\/p>\n Mod\u00e8le de lettre \u00e0 votre banque pour demander la ren\u00e9gociation du taux d\u2019un cr\u00e9dit immobilier : cliquez ici<\/strong><\/a>.<\/p>\n Minist\u00e8re du logement et de la ville : www.logement.gouv.fr<\/strong><\/a>Caract\u00e9ristiques essentielles<\/h2>\n
\n
Modalit\u00e9s de fonctionnement<\/h2>\n
\nLes cr\u00e9dits immobiliers ont une dur\u00e9e de 2 \u00e0 30 ans voire 35 ans et peuvent \u00eatre rembours\u00e9s par mois, trimestre ou semestre avec des \u00e9ch\u00e9ances constantes<\/strong>. Ils peuvent aussi \u00eatre rembours\u00e9s par \u00e9ch\u00e9ances de montants progressifs<\/strong> ou d\u00e9gressifs<\/strong>.
\nLes remboursements progressifs avaient, il y a quelques ann\u00e9es, l\u2019avantage de suivre l\u2019\u00e9volution des revenus de l\u2019emprunteur, car l\u2019inflation profitait aux personnes endett\u00e9es. Depuis quelques ann\u00e9es, l\u2019inflation ayant fortement diminu\u00e9, ce type de remboursement a cr\u00e9\u00e9 de nombreux probl\u00e8mes et les banques ont pratiquement abandonn\u00e9 la formule.
\nCertains cr\u00e9dits peuvent b\u00e9n\u00e9ficier de formules de diff\u00e9r\u00e9s d\u2019amortissement ou de p\u00e9riodes de franchise.<\/p>\n\n
\nEn plus d\u2019une garantie, la banque, sauf exceptions, fait souscrire une assurance<\/strong> d\u00e9c\u00e8s-invalidit\u00e9 permanente et incapacit\u00e9 de travail voire une assurance-ch\u00f4mage \u00e0 son profit, pour garantir le risque d\u2019impay\u00e9 en cas de d\u00e9c\u00e8s, d\u2019invalidit\u00e9 permanente, d\u2019incapacit\u00e9 temporaire ou de ch\u00f4mage de l\u2019emprunteur. L\u2019emprunteur est libre de choisir une assurance autre que celle propos\u00e9e par le pr\u00eateur.<\/p>\nL\u2019\u00e9tude du dossier<\/h2>\n
\n
L\u2019offre de cr\u00e9dit<\/h2>\n
Impay\u00e9s<\/h2>\n
\n
Remboursement anticip\u00e9<\/h2>\n
\n
Garanties<\/h2>\n
Cautionnement mutuel<\/h3>\n
\n
\nDans le cas o\u00f9 sa garantie est mise en jeu, la soci\u00e9t\u00e9 de cautionnement mutuel est subrog\u00e9e dans les droits du pr\u00eateur, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019elle peut se retourner contre l\u2019emprunteur d\u00e9faillant pour tenter de r\u00e9cup\u00e9rer les sommes qu\u2019elle a d\u00e9caiss\u00e9es \u00e0 sa place.<\/li>\n<\/ul>\n\n
Hypoth\u00e8que<\/h3>\n
Privil\u00e8ge du pr\u00eateur de deniers<\/h3>\n
Cautionnement d\u2019une personne physique<\/h3>\n
\nLe cautionnement est l\u2019engagement pris par un tiers, appel\u00e9 caution, de s\u2019ex\u00e9cuter en cas de d\u00e9faillance du d\u00e9biteur.<\/p>\nAssurance<\/h3>\n
Ren\u00e9gociation du taux<\/h2>\n
Avant d\u2019acheter, vous pouvez consulter les sites suivants :<\/h2>\n
\nAdil : www.anil.org<\/strong><\/a>
\nCr\u00e9dit Foncier de France : www.creditfoncier.fr<\/strong><\/a>
\nCr\u00e9dit Immobilier de France : www.credit-immobilier-de-france.fr<\/strong><\/a>
\nMeilleur taux : www.meilleurtaux.com<\/strong><\/a>
\nF\u00e9d\u00e9ration Fran\u00e7aise du B\u00e2timent : www.ffbatiment.fr<\/strong><\/a>
\nOrdre des Architectes : www.architectes.org<\/strong><\/a>
\nOrdre des G\u00e9om\u00e8tres-Experts : www.geometre-expert.fr<\/strong><\/a>
\nF\u00e9d\u00e9ration Nationale des Experts de la Construction et de l\u2019Immobilier : www.fneci.org<\/strong><\/a>
\nConseil Sup\u00e9rieur du Notariat : www.notaires.fr<\/strong><\/a>
\nConf\u00e9d\u00e9ration de l\u2019Artisanat et des Petites Entreprises du B\u00e2timent : www.capeb.fr<\/strong><\/a><\/p>\n