Les prêts immobiliers peuvent être consentis aussi bien pour financer l’acquisition d’une résidence principale que celle d’une résidence secondaire ou locative ou encore pour des travaux importants dans l’une ou l’autre.
Les crédits immobiliers aux particuliers doivent respecter les modalités prévues par la loi N° 79.596 du 13 juillet 1979, dite Loi Scrivener et la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989, dite Loi Neiertz ; ces textes sont repris par les articles L312-1 à L312-23 et R312-1 à R312-3 du Code de la consommation.
Les crédits pour des travaux immobiliers d’un montant inférieur à 75 000 € sont considérés comme des crédits à la consommation et sont régis par la Loi Lagarde du 1er juillet 2010 dont les textes sont repris par les articles L311-1 à L311-37 et R311-6 à R311-12 du Code de la consommation.
Caractéristiques essentielles
Il existe plusieurs types de crédits immobiliers :
- les prêts classiques qui ne sont pas aidés par l’État
- les prêts aidés par l’État : prêts à taux zéro, prêts conventionnés et prêts d’accession sociale, les prêts épargne-logement
- les prêts relais accordés dans l’attente de la vente d’un bien immobilier
- les prêts « in fine » qui sont remboursés en une seule fois à la fin
- les prêts travaux seuls d’un montant maximum de 75 000 € qui sont considérés comme des prêts à la consommation.
Nous présenterons ci-dessous seulement les caractéristiques des prêts classiques.
Modalités de fonctionnement
Les prêts immobiliers peuvent être accordés pour toute opération immobilière : acquisition ou travaux, résidence principale ou secondaire, résidence de l’emprunteur ou investissement locatif.
Le montant accordé peut parfois correspondre à la totalité de l’opération, mais les banques exigent la plupart du temps la production d’un apport personnel. Cet apport a aux yeux du banquier deux avantages : il permet de s’assurer de la capacité d’épargne de l’emprunteur (s’il ne s’agit pas d’un don familial ou d’un autre emprunt) et surtout il diminue son risque, car, en cas de garantie réelle prise sur le bien financé (hypothèque ou privilège du prêteur de deniers) la banque aura pour garantie un bien dont la valeur vénale sera normalement supérieure au montant du crédit consenti.
Le crédit peut être accordé à taux fixe ou à taux révisable. Les crédits à taux fixe ont l’avantage d’assurer à l’emprunteur des conditions définitives ; les crédits à taux révisables ont l’avantage de permettre à l’emprunteur de bénéficier d’une éventuelle baisse des taux, mais présentent aussi le risque de lui faire supporter un coût plus élevé (avec uagmentation des mensaulaités et/ou de la durée du prêt) en cas de hausse des taux. La plupart des établissements proposant des crédits à taux révisables prévoient des taux plafonds (taux capés) et des taux planchers (taux minimum) qui ne pourront être franchis. En cas de hausse des taux, la plupart du temps, les mensualités ne changent pas, mais la durée du prêt est rallongée. Il faut donc bien réfléchir avant d’accepter un taux révisable d’autant plus que les établissements de crédit proposent souvent pour ce type de prêts des taux qui paraissent plus attractifs que pour les prêts à taux fixe.
Les crédits immobiliers ont une durée de 2 à 30 ans voire 35 ans et peuvent être remboursés par mois, trimestre ou semestre avec des échéances constantes. Ils peuvent aussi être remboursés par échéances de montants progressifs ou dégressifs.
Les remboursements progressifs avaient, il y a quelques années, l’avantage de suivre l’évolution des revenus de l’emprunteur, car l’inflation profitait aux personnes endettées. Depuis quelques années, l’inflation ayant fortement diminué, ce type de remboursement a créé de nombreux problèmes et les banques ont pratiquement abandonné la formule.
Certains crédits peuvent bénéficier de formules de différés d’amortissement ou de périodes de franchise.
- Il y a différé d’amortissement lorsque les premières mensualités correspondant à la période de différé ne comprennent que les intérêts, sans amortissement du capital.
- Il y a franchise lorsque tout ou partie des intérêts n’est pas payé pendant la période concernée, l’emprunteur ne remboursant alors ni le capital ni tout ou partie des intérêts. On parle de franchise totale s’il ne rembourse rien, de franchise partielle s’il ne paye qu’une partie des intérêts échus.
Pour sécuriser l’opération, la banque exige une garantie qui peut être un cautionnement mutuel, un privilège de prêteur de deniers, une hypothèque (voir plus loin : les garanties). La banque peut demander en plus le cautionnement d’une autre personne.
En plus d’une garantie, la banque, sauf exceptions, fait souscrire une assurance décès-invalidité permanente et incapacité de travail voire une assurance-chômage à son profit, pour garantir le risque d’impayé en cas de décès, d’invalidité permanente, d’incapacité temporaire ou de chômage de l’emprunteur. L’emprunteur est libre de choisir une assurance autre que celle proposée par le prêteur.
L’étude du dossier
Pour étudier votre demande de crédit, une banque va tenir compte des éléments suivants :
- votre situation de famille,
- votre situation professionnelle,
- votre situation financière
Votre endettement ne doit pas dépasser 1/3 de vos revenus et il doit vous rester un minimum d’argent pour faire face aux autres dépenses ; ce mimimum, appelé le reste à vivre, ne peut être inférieure au RMI (majoré de 50 % si vous avez une ou plusieurs personnes à charge), mais les banques exigent généralement les montants suivants : personne seule : 800 € par mois, couple : 1 200 € par mois plus par enfant à charge : 300 € par mois (pour un couple avec deux enfants, le reste à vivre devrait donc être de 1 800 €).
L’offre de crédit
La banque doit faire une offre préalable et écrite de crédit avec mentions obligatoires (identité de l’emprunteur, nature, objet, modalités et coût du prêt, tableau d’amortissement, coût des frais accessoires, modalités de sortie).
L’offre doit être valable 30 jours minimum ; elle doit être adressée par la Poste et le bénéficiaire de l’offre ne peut pas l’accepter avant le 11ème jour suivant sa réception (aucun frais ne peut être réclamé avant l’acceptation de l’offre).
Une fois acceptée, l’offre de crédit est valable au minimum 4 mois. Si vous n’avez pas de frais de dossier, vous pouvez accepter l’offre avant la fin des 30 jours, elle deviendra automatiquement valable 4 mois : vous aurez donc 4 mois de plus pour mettre en concurrence la banque, car vous n’êtes pas engagé avant la signature chez le notaire.
Il y a interdépendance des contrats de prêt et de vente immobilière : si le prêt n’est pas obtenu, la vente est annulée ou si la vente n’a pas lieu régulièrement, le contrat de prêt est sans effe).
La loi limite les clauses pénales en cas de remboursement anticipé ou de défaillance de l’emprunteur.
Impayés
En cas de retard dans le paiement des échéances, la banque peut percevoir des pénalités :
- soit en majorant le taux du prêt
- soit en prononçant la déchéance du terme, c’est-à-dire exiger le remboursement du solde du prêt.
Si la banque n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, le taux du prêt pourra être sera de majoré de 3 %, à compter du début du retard et jusqu’à la reprise du cours normal des échéances contractuelles.
Dans le cas où la déchéance du terme est prononcée, la banque pourra exiger, outre le remboursement immédiat du capital restant dû et le paiement des intérêts échus, un intérêt de retard au taux du prêt, perçu sur les sommes restant dues et jusqu’à la date de leur règlement effectif. De plus, elle pourra exiger de l’emprunteur le paiement d’une indemnité égale à 7 % des sommes exigibles ainsi que le remboursement des frais taxables justifiés, occasionnés par cette défaillance.
L’emprunteur en retard de deux échéances mensuelles non régularisées dans le délai d’un mois après mise en demeure est avisé qu’il fera l’objet d’une inscription au Fichier des Incidents de Crédit aux Particuliers (FICP), tenu par la Banque de France et consultable par tous les établissements de crédit (inscription maintenue pendant toute la durée des impayés avec un maximum de 5 ans).
Remboursement anticipé
Il est possible de rembourser un crédit immobilier par anticipation.
L’emprunteur doit prévenir le prêteur au moins un mois à l’avance.
En cas de remboursement partiel, le prêteur peut refuser un remboursement dont le montant est inférieur à 10 % du capital emprunté à l’origine.
Dans les cas où une indemnité de remboursement anticipé pourra être exigée, cette dernière ne peut dépasser les deux limites suivantes :
- un semestre d’intérêts sur le capital remboursé,
- plafonné à 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Tous les taxes et impôts sur le chiffre d’affaires applicables à ces indemnités et exigibles selon le régime fiscal en vigueur au moment du remboursement anticipé seront supportés par l’emprunteur.
Modèle de lettre pour faire une demande de remboursement anticipé : cliquez ici.
Garanties
Sauf exceptions, la banque prend des garanties : cautionnement mutuel, hypothèque, privilège, voire en plus cautionnement d’une personne physique.
Cautionnement mutuel
- Le cautionnement est assuré par une société de cautionnement mutuel qui prendra à sa charge les remboursements en cas de défaillance de l’emprunteur.
Dans le cas où sa garantie est mise en jeu, la société de cautionnement mutuel est subrogée dans les droits du prêteur, c’est-à-dire qu’elle peut se retourner contre l’emprunteur défaillant pour tenter de récupérer les sommes qu’elle a décaissées à sa place.
L’intervention d’une société de cautionnement mutuel dispense l’emprunteur de fournir une garantie réelle (hypothèque ou privilège du prêteur de deniers) sur le bien financé.L’intervention de la société de cautionnement mutuel donne généralement lieu à versement :
- d’un pourcentage du prêt destiné à alimenter un fonds de garantie ; cette somme sera remboursée en fin de prêt s’il n’y a pas trop d’impayés sur l’ensemble des prêts garantis par la société de cautionnement mutuel,
- d’une commission de caution définitivement acquise à la société de cautionnement mutuel qui représente un certain pourcentage du prêt (de 0,30 % à 0,50 %).
Hypothèque
L’hypothèque accorde au créancier un droit sur l’immeuble appartenant au débiteur. En cas d’impayés, le prêteur peut faire vendre l’immeuble en justice et être payé sur le produit de la vente.
Privilège du prêteur de deniers
Cette garantie peut être prise en cas de déblocage de fonds par la banque lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire (acquisition d’un terrain, d’un bien existant ou financement d’une partie d’un bien acquis en VEFA) ; cette garantie est moins coûteuse que l’hypothèque, mais les conséquences, en cas d’impayés, sont les mêmes que l’hypothèque.
Cautionnement d’une personne physique
La garantie la moins onéreuse est le cautionnement mutuel et la plus coûteuse l’hypothèque.
Le cautionnement est l’engagement pris par un tiers, appelé caution, de s’exécuter en cas de défaillance du débiteur.
Assurance
Sauf exceptions, la banque exigera que l’emprunteur soit assuré en cas de décès, invalidité permanente et incapacité de travail, voire en cas de perte d’emploi. Toutefois, depuis le 1er septembre 2010, lors de l’octroi d’un crédit immobilier, une banque ne peut plus imposer à l’emprunteur de souscrire à l’assurance groupe de la banque.
Pour en savoir plus sur l’assurance, vois la fiche pratique Banque-info sur les assurances des crédits.
Renégociation du taux
Si votre crédit a été accordé à un taux que vous estimez élevé par rapport aux taux actuellement pratiqués, vous pouvez tenter de renégocier le taux de votre crédit. Cette demande aura toutefois peu de chance d’aboutir, sauf si vous êtes un client considéré comme très intéressant pour votre banque (capitaux confiés importants, utilisation de services haut de gamme, etc.) et que vous proposez des contreparties (apport du compte de votre entreprise, nouveaux capitaux confiés, etc.).
Modèle de lettre à votre banque pour demander la renégociation du taux d’un crédit immobilier : cliquez ici.
Avant d’acheter, vous pouvez consulter les sites suivants :
Ministère du logement et de la ville : www.logement.gouv.fr
Adil : www.anil.org
Crédit Foncier de France : www.creditfoncier.fr
Crédit Immobilier de France : www.credit-immobilier-de-france.fr
Meilleur taux : www.meilleurtaux.com
Fédération Française du Bâtiment : www.ffbatiment.fr
Ordre des Architectes : www.architectes.org
Ordre des Géomètres-Experts : www.geometre-expert.fr
Fédération Nationale des Experts de la Construction et de l’Immobilier : www.fneci.org
Conseil Supérieur du Notariat : www.notaires.fr
Confédération de l’Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment : www.capeb.fr
Vous pouvez aussi consulter le dossier constitué par banque-info sur « Acquérir et financer son logement » en cliquant ici.