L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus (loyers, intérêts) sans en être pleinement propriétaire. Le bien appartient au nu-propriétaire, qui en récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.
L’usufruit est au cœur de nombreuses opérations patrimoniales : succession, donation, achat immobilier ou assurance vie. Il permet de séparer la jouissance d’un bien de sa propriété « nue ».
Usufruit, nue-propriété et pleine propriété
La propriété d’un bien réunit trois prérogatives : l’usus (s’en servir), le fructus (en percevoir les fruits) et l’abusus (en disposer, le vendre). Lorsque ces droits sont séparés, on parle de démembrement de propriété :
- l’usufruitier détient l’usus et le fructus : il habite le logement ou le loue et encaisse les loyers ;
- le nu-propriétaire détient l’abusus : il est propriétaire, mais ne peut ni utiliser le bien ni en percevoir les revenus tant que dure l’usufruit.
Au décès de l’usufruitier, ou au terme prévu pour un usufruit temporaire, l’usufruit s’éteint : le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans droits de succession supplémentaires.
Comment naît un usufruit ?
- Par la loi : le conjoint survivant peut, dans certains cas, opter pour l’usufruit de la totalité des biens du défunt, les enfants recevant la nue-propriété.
- Par une donation : des parents donnent la nue-propriété d’un bien à leurs enfants et en conservent l’usufruit. Les droits de donation ne portent alors que sur la valeur de la nue-propriété.
- Par un contrat : achat démembré d’un bien immobilier ou de parts de SCPI, usufruit temporaire cédé pour une durée fixe.
La valeur fiscale de l’usufruit
Pour calculer les droits de donation ou de succession, l’administration applique un barème fondé sur l’âge de l’usufruitier (article 669 du Code général des impôts). Plus il est âgé, plus la valeur de l’usufruit est faible :
- moins de 21 ans : 90 % de la valeur du bien ;
- de 51 à 60 ans : 50 % ;
- de 61 à 70 ans : 40 % ;
- de 71 à 80 ans : 30 % ;
- 91 ans et plus : 10 %.
Le barème complet diminue de 10 points par tranche de 10 ans. Un usufruit temporaire vaut 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans.
Exemple
Une mère de 65 ans donne à son fils la nue-propriété d’un appartement de 300 000 €. L’usufruit est évalué à 40 %, la nue-propriété à 60 %. Les droits de donation sont calculés sur 180 000 €, avant application de l’abattement de 100 000 € entre parent et enfant. Au décès de sa mère, le fils récupère la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires.
Qui paie quoi ?
L’usufruitier doit conserver le bien et assumer les dépenses d’entretien, la taxe foncière et l’imposition des revenus qu’il perçoit. Les grosses réparations (gros murs, toiture, charpente) incombent en principe au nu-propriétaire (articles 605 et 606 du Code civil), sauf convention contraire.
Pour les sommes d’argent, on parle de quasi-usufruit : l’usufruitier peut dépenser les fonds, mais sa succession devra en restituer la valeur au nu-propriétaire. Ce mécanisme se retrouve souvent dans les clauses bénéficiaires démembrées d’assurance vie.
Pour préparer une transmission, voyez nos 5 stratégies pour optimiser une succession. Le démembrement s’applique aussi aux SCPI : lisez comment optimiser votre investissement en SCPI.