Une SCPI (société civile de placement immobilier) est un placement collectif qui achète et gère un parc immobilier locatif. Les épargnants en achètent des parts et perçoivent une quote-part des loyers.
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter de logement ni gérer de locataires. On parle souvent de « pierre-papier ».
Le fonctionnement
Une SCPI collecte l’épargne de nombreux investisseurs et achète avec cet argent un patrimoine immobilier : bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé, logements. Une société de gestion, agréée par l’AMF, sélectionne les biens, les loue et les entretient. Les loyers perçus, après frais, sont reversés aux associés au prorata de leurs parts, le plus souvent chaque trimestre ou chaque mois.
- SCPI de rendement : l’objectif est de distribuer des revenus réguliers.
- SCPI fiscales : elles donnent droit à un avantage fiscal lié à un dispositif d’investissement locatif.
- SCPI à capital variable : elles émettent de nouvelles parts en continu ; à capital fixe : les parts s’échangent sur un marché secondaire.
Les frais
Les frais de souscription sont élevés, souvent autour de 8 à 12 % du montant investi, auxquels s’ajoutent des frais de gestion annuels prélevés sur les loyers. Certaines SCPI sans frais d’entrée appliquent en contrepartie des frais de sortie si vous revendez tôt. Ces frais imposent une détention longue, d’au moins 8 à 10 ans.
Le délai de jouissance retarde aussi les premiers revenus : vos parts ne produisent rien pendant les premiers mois suivant la souscription.
Les risques
- Capital non garanti : la valeur des parts peut baisser, comme l’ont montré les baisses de prix de part de plusieurs SCPI de bureaux à partir de 2023.
- Revenus variables, selon l’occupation des immeubles et la santé des locataires.
- Liquidité limitée : la revente dépend de l’existence d’acheteurs et peut prendre du temps.
La fiscalité
Détenues en direct, les SCPI génèrent des revenus fonciers, imposés au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux : c’est lourd pour les contribuables fortement imposés. On peut aussi les détenir via une assurance vie, qui permet de bénéficier de sa fiscalité, ou les acheter en nue-propriété (voir usufruit).
Exemple
Vous investissez 20 000 € dans une SCPI affichant un taux de distribution de 5 %. Vous percevez environ 1 000 € de revenus bruts par an, avant impôt. Mais avec 10 % de frais d’entrée, il faudra environ deux ans de revenus pour compenser ces frais.
Pour bien choisir, lisez les critères essentiels pour choisir une SCPI, faut-il investir dans une SCPI de rendement ? et comment optimiser votre investissement en SCPI.