Un OPCI (organisme de placement collectif immobilier) est un fonds qui investit majoritairement dans l’immobilier, mais aussi dans des actifs financiers et des liquidités, ce qui facilite la revente des parts.
L’OPCI est une alternative à la SCPI pour investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’un fonds. Il est plus liquide, mais aussi plus exposé aux variations des marchés financiers.
Comment fonctionne un OPCI ?
Un OPCI (organisme de placement collectif immobilier) investit l’argent de ses porteurs dans :
- de l’immobilier physique : bureaux, commerces, logistique, santé, au moins 60 % de l’actif ;
- des actifs financiers : actions de sociétés foncières cotées, obligations ;
- des liquidités, au moins 5 %, pour pouvoir faire face aux demandes de retrait.
La forme la plus courante pour les particuliers est la SPPICAV, une société à capital variable. Sa valeur liquidative est calculée au moins deux fois par mois.
OPCI ou SCPI ?
- Liquidité : l’OPCI rachète les parts plus facilement grâce à sa poche de liquidités et d’actifs cotés, alors que la revente de parts de SCPI peut prendre du temps.
- Volatilité : la part cotée rend l’OPCI plus sensible aux mouvements de la Bourse.
- Fiscalité : les dividendes d’une SPPICAV sont imposés comme des revenus de capitaux mobiliers, à la flat tax par défaut, et non comme des revenus fonciers, ce qui est plus favorable pour les contribuables fortement imposés.
- Accès : l’OPCI se détient le plus souvent en unités de compte dans une assurance vie.
Exemple
Vous placez 10 000 € dans un OPCI via votre assurance vie. Les loyers des immeubles et les dividendes des foncières font progresser la valeur des parts. Lors d’une baisse de la Bourse, la valeur peut reculer temporairement, même si les loyers continuent à rentrer.
Les risques
Le capital n’est pas garanti : la hausse des taux d’intérêt en 2022 et 2023 a fait baisser la valeur de nombreux actifs immobiliers et de certains OPCI. Les frais d’entrée et de gestion sont significatifs, et la durée de placement recommandée est d’au moins 8 ans.
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