Le rêve de devenir propriétaire est de plus en plus difficile à réaliser, surtout pour les jeunes et les primo-accédants. Face à l’augmentation des prix de l’immobilier et aux exigences des banques, certains se tournent vers des solutions alternatives comme le crédit immobilier in fine.
Ce type de prêt séduit par ses mensualités basses, mais ne vous fiez pas aux apparences. Le prêt in fine présente en réalité plusieurs risques et coûts cachés qu’il est faut connaître avant de s’engager.
Un fonctionnement atypique
Le prêt immobilier in fine se distingue des prêts amortissables classiques par son mode de remboursement. Durant la durée du prêt, généralement entre 10 et 25 ans, vous ne remboursez que les intérêts d’emprunt. Le capital emprunté reste constant et est intégralement remboursé en une seule fois à l’échéance finale. Ce système peut sembler attractif à première vue, car il permet de réduire les mensualités et d’améliorer son reste à vivre pendant la phase de remboursement des intérêts.
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Des risques accrus
Cependant, le prêt in fine présente plusieurs dangers qu’il est important de ne pas négliger.
Le risque de surendettement
Le premier réside dans le remboursement du capital in fine. À l’échéance du prêt, vous devrez impérativement disposer de la somme nécessaire pour rembourser le capital restant dû. Si vous n’avez pas constitué l’épargne nécessaire, vous risquez de vous retrouver en situation de surendettement. Cette situation peut avoir de graves conséquences, comme l’interdiction de gérer vos comptes bancaires ou la saisie de vos biens.
Plusieurs facteurs peuvent rendre difficile la constitution de l’épargne nécessaire au remboursement du capital in fine :
- Changement de situation personnelle: perte d’emploi, divorce, accident, etc.
- Baisse des revenus: chômage partiel, reconversion professionnelle, etc.
- Augmentation des charges: inflation, hausse des prix des biens et services, etc.
- Contretemps: imprévus, dépenses urgentes, etc.
Le risque lié aux taux d’intérêt
Le second risque est lié aux taux d’intérêt. Les prêts in fine sont généralement assortis de taux d’intérêt plus élevés que les prêts amortissables. En effet, les banques prennent un risque plus important en prêtant une somme sans garantie de remboursement du capital.
Si les taux d’intérêt augmentent pendant la durée du prêt, vos mensualités d’intérêts pourraient augmenter significativement. Cette hausse pourrait fragiliser votre situation financière et menacer votre capacité à rembourser le prêt.
Le risque de perte du bien immobilier
En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut saisir le bien immobilier mis en hypothèque pour se rembourser. Cette situation est particulièrement grave, car elle peut vous priver de votre logement et vous causer un préjudice financier important.
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Un coût total plus élevé
Le prêt in fine peut sembler moins cher au départ, car les mensualités sont basses. Mais sur le long terme, le coût total est généralement plus élevé que celui d’un prêt amortissable. En effet, vous payez des intérêts sur le capital emprunté pendant toute la durée du prêt, sans réduire le montant de la dette.
Voici quelques exemples chiffrés pour illustrer la différence de coût entre un prêt in fine et un prêt amortissable :
- Exemple 1: pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 2 %, le coût total d’un prêt in fine serait de 40 000 € contre 32 000 € pour un prêt amortissable.
- Exemple 2: pour un emprunt de 300 000 € sur 25 ans avec un taux d’intérêt de 3 %, le coût total d’un prêt in fine serait de 67 500 € contre 54 000 € pour un prêt amortissable.
Un accès à la propriété plus difficile
Contrairement aux idées reçues, le prêt in fine ne facilite pas l’accès à la propriété. En effet, les banques sont plus frileuses à accorder ce type de prêt en raison des risques accrus. Elles exigent généralement un apport personnel plus important et un profil de crédit irréprochable.
De plus, les conditions d’octroi des prêts in fine se sont durcies ces dernières années. Les banques ont notamment réduit la durée maximale des prêts et augmenté les taux d’intérêt.
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Le prêt in fine peut être une solution intéressante pour certains profils spécifiques, mais il est important de bien mesurer les risques et les coûts avant de s’engager. Il est essentiel de se faire accompagner par un courtier ou un conseiller financier pour choisir le type de prêt le plus adapté.